✔ 이 글에서 확인할 수 있는 것
- 전세 낀 집을 팔 때 양도세가 어떻게 계산되는지
- 전세보증금이 양도차익에서 빠지는지 여부
- 5월 9일 전 계약하면 잔금을 나중에 치러도 되는지
- 1세대 1주택 비과세를 받으려면 무엇이 필요한지
- 무주택자에게 팔면 실거주 의무가 유예되는지
- 전세 낀 집 양도세 절세 방법 3가지
전세 세입자가 살고 있는 집을 팔려고 알아보면 가장 먼저 나오는 질문이 있습니다. “전세보증금은 세금에서 빠지나요?” 결론부터 말씀드리면, 전세보증금은 양도세 계산에서 공제되지 않습니다. 현금은 적게 받는데 세금은 전체 차익에 부과됩니다. 지금부터 계산 방법부터 5월 9일 계약 기준, 비과세 요건, 절세 방법까지 2026년 4월 기준으로 정확하게 정리해 드립니다.
전세 낀 집 양도세 계산 원리
양도세는 집을 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 곱해 계산합니다. 전세보증금은 이 계산식에 포함되지 않습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 양도가액 | 실제 매매 계약금액 |
| 취득가액 | 집 살 때 지불한 금액 (취득세 포함) |
| 필요경비 | 취득세·중개수수료·수리비·인테리어비 등 |
| 전세보증금 | 공제 불가 — 세법상 차감되지 않음 |
전세보증금은 매수인이 승계하는 부채로 처리됩니다. 매도인 입장에서는 전세보증금만큼 실제 현금 수령이 줄어들지만, 국세청은 이를 세금 계산에서 빼주지 않습니다.
실제 계산 예시
| 조건 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 (매매가) | 8억 원 |
| 전세보증금 (매수인 승계) | 5억 원 → 실제 현금 수령 3억 원 |
| 취득가액 | 4억 원 |
| 양도차익 | 4억 원 (8억 – 4억, 전세보증금 미공제) |
| 중과 유예 적용 시 (기본세율) | 약 2억 2,000만 원 |
| 3주택 중과 적용 시 (5월 9일 이후) | 약 3억 8,000만 원 (지방세 포함) |
현금은 3억 원만 받았는데 세금이 최대 3억 8,000만 원까지 나올 수 있습니다. 중과 적용을 피하려면 5월 9일 전에 잔금을 완료할 필요는 없고, 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 됩니다. 계약 후 지역에 따라 4~6개월 내 잔금·등기를 완료하면 유예 혜택이 유지됩니다.
다주택자 양도세 중과 유예 전체 내용이 궁금하다면
5월 9일 계약 기준 정확히 알아야 하는 이유
많은 분들이 “5월 9일 전에 잔금까지 다 끝내야 한다”고 오해하고 계십니다. 실제 기준은 다릅니다.
| 지역 | 중과 유예 적용 조건 |
|---|---|
| 강남3구·용산구 (기존 조정대상지역) | 5월 9일까지 매매계약 체결 → 계약일로부터 4개월 내 잔금·등기 완료 |
| 신규 조정대상지역 | 5월 9일까지 매매계약 체결 → 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기 완료 |
오늘(4/10) 확정된 최신 속보
이재명 대통령이 지시했던 “5월 9일까지 토지거래허가 신청만 해도 중과 유예 적용” 건이 오늘자로 시행령 개정안에 최종 반영되었습니다. 이제 허가가 늦게 나올까 봐 걱정할 필요 없이, 5월 9일까지 신청서만 접수하면 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
계약 시 반드시 챙겨야 할 것
- 매매계약서 작성 + 계약금 입금 증빙 필수 — 가계약·사전약정만으로는 인정되지 않을 수 있습니다
- 잔금일을 계약서에 명확히 기재하고 4개월(강남3구·용산) 또는 6개월(신규 조정지역) 이내로 설정해야 합니다
- 토지거래허가구역이라면 허가 완료 후 계약 체결이 원칙입니다 (신청 기준 확대는 현재 검토 중)
전세 낀 집 1세대 1주택 비과세 받을 수 있나
1세대 1주택 비과세는 전세 낀 집도 받을 수 있습니다. 단, 조건을 정확히 충족해야 합니다.
비과세 기본 요건
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 보유 기간 | 2년 이상 |
| 실거주 기간 | 취득 당시 조정대상지역이라면 보유 기간 중 2년 이상 실거주 필수 |
| 양도가액 | 12억 원 이하 전액 비과세 / 초과분은 과세 |
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대 1주택 |
⚠️ 실거주 요건 판단 기준 — 취득 당시 기준입니다
실거주 2년 요건은 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었는지를 기준으로 판단합니다. 이후 조정지역이 해제되더라도, 취득 당시 조정지역이었다면 2년 실거주 요건이 그대로 적용됩니다.
핵심 — 전세 기간은 실거주로 인정되지 않습니다
전세를 놓은 기간은 보유 기간으로는 인정되지만, 실거주 기간으로는 인정되지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역인 주택은 2년 실거주 요건을 반드시 채워야 비과세를 받을 수 있습니다.
⚠️ 비과세 불가 케이스
- 취득 당시 조정대상지역인 주택을 2021년 취득 → 2021~2026년 전세 → 2026년 매도
- 보유 5년 ✅ / 실거주 0년 ❌ → 비과세 불가, 양도세 전액 과세
비과세 자가진단 체크리스트
📋 1세대 1주택 비과세 해당 여부 체크
☐ 양도일 현재 1세대 1주택이다
☐ 해당 주택을 2년 이상 보유했다
☐ 취득 당시 조정대상지역이라면 보유 기간 중 2년 이상 실거주했다
☐ 양도가액이 12억 원 이하다 (초과 시 초과분 일부 과세)
☐ 일시적 2주택 비과세 특례를 활용할 수 있다
👉 모두 해당하면 비과세 가능성이 높습니다. 정확한 판단은 세무사 상담을 권장합니다.
📌 내 집의 보유세가 얼마인지 미리 확인하고 싶다면
무주택자에게 팔면 실거주 의무가 유예됩니다
2026년 2월 12일 정부가 확정한 보완방안에 따라, 다주택자가 전세 낀 집을 무주택자에게 매도할 경우 매수인의 실거주 의무가 기존 임대차 계약 종료일까지 유예됩니다.
| 혜택 | 내용 |
|---|---|
| 실거주 의무 유예 | 임대차 계약 종료일까지 유예 (최대 2028년 2월 11일) |
| 주담대 전입신고 유예 | 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 |
| 전세대출 유지 | 전세 살던 무주택 매수인의 전세대출을 기존 임대차 종료 전까지 회수하지 않음 |
⚠️ 위 혜택은 토지거래허가 신청일 및 대출 신청일 기준 무주택자인 경우에만 적용됩니다.
비거주 1주택자가 전세 낀 집을 파는 것은 현재 시행령 개정 검토 중으로 아직 확정되지 않았습니다.
전세 낀 집 양도세 절세 방법 3가지
1. 5월 9일 전 매매계약 체결 후 4~6개월 내 잔금 완료
다주택자라면 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 중과세율을 피할 수 있습니다. 잔금은 반드시 5월 9일 전에 치를 필요가 없습니다. 강남3구·용산구는 계약일로부터 4개월, 신규 조정지역은 6개월 내 잔금·등기를 완료하면 됩니다. 중과가 부활하면 2주택자 최고 65%, 3주택 이상은 75%까지 세율이 올라가고 장기보유특별공제도 배제됩니다.
2. 장기보유특별공제 최대한 활용
보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 적용 범위는 1세대 1주택자와 다주택자가 다릅니다.
| 구분 | 적용 조건 | 최대 공제율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상 | 최대 80% |
| 다주택자 (중과 유예 적용 시) | 보유 3년 이상, 일반 부동산 장특공 적용 | 최대 30% (연 2%) |
| 다주택자 (중과 적용 시) | 5월 9일 이후 중과 부활 시 | 0% (배제) |
3. 증여를 통한 주택 수 조정
양도 전 주택을 배우자나 자녀에게 증여해서 주택 수를 줄이는 방법이 있습니다. 단, 2023년 1월 1일 이후 증여분은 증여일로부터 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용되어 절세 효과가 없습니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여한 경우에는 5년 기준이 적용됩니다. 증여 후 해당 기간 이상 보유한 뒤 양도하는 전략이 유효하며, 증여 시점과 양도 계획은 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
전세 낀 집 매도 시 실제 수령액 비교
전세 낀 집은 매매가에서 전세보증금을 뺀 금액만 현금으로 받습니다. 여기서 양도세까지 납부해야 하므로 실제 손에 남는 금액을 반드시 미리 계산해야 합니다.
| 항목 | 중과 유예 적용 | 3주택 중과 적용 |
|---|---|---|
| 매매가 | 8억 원 | 8억 원 |
| 전세보증금 승계 | -5억 원 | -5억 원 |
| 실제 현금 수령 | 3억 원 | 3억 원 |
| 양도세 (지방세 포함) | 약 -2억 2,000만 원 | 약 -3억 8,000만 원 |
| 실질 손익 | +7,800만 원 | -8,000만 원 (적자) |
중과 적용 여부 하나로 실질 손익이 1억 5,800만 원 넘게 차이 납니다. 계약 타이밍과 비과세 요건 충족 여부, 필요경비 최대 공제를 미리 챙기는 것이 핵심입니다.
전세 세입자 있을 때 집 파는 절차
전세 낀 집은 매수인이 전세계약을 그대로 승계하는 방식으로 거래됩니다. 세입자 동의 없이도 매매 자체는 가능합니다.
- 매매 계약 체결 — 전세계약 존재를 매수인에게 반드시 고지
- 세입자 통보 — 매매 사실을 세입자에게 알릴 의무 있음
- 잔금일 조율 — 전세 만기 전이라면 매수인이 전세보증금 반환 의무 승계
- 양도세 신고 — 잔금일 또는 등기 이전일 기준 2개월 이내 홈택스 신고·납부
📌 다주택자 주담대 만기연장 금지도 함께 확인하세요
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금은 양도세 계산에서 빠지나요
아닙니다. 전세보증금은 세법상 양도차익 계산에서 공제되지 않습니다. 매수인이 전세보증금 반환 의무를 승계하더라도 양도가액에서 취득가액과 필요경비만 차감하는 방식으로 과세됩니다. 현금은 적게 받아도 세금은 전체 차익에 부과되므로 매도 전 반드시 예상 세액을 계산해 두시기 바랍니다.
Q. 5월 9일 전에 잔금까지 완료해야 중과를 피할 수 있나요
아닙니다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 됩니다. 잔금은 강남3구·용산구는 계약일로부터 4개월, 신규 조정대상지역은 6개월 내에 치르면 중과 유예 혜택이 적용됩니다. 단, 가계약이나 사전약정만으로는 인정되지 않을 수 있으니 정식 계약서 작성과 계약금 입금 증빙이 필수입니다.
Q. 전세 낀 집도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요
받을 수 있습니다. 단, 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 보유 기간 중 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 합니다. 전세를 준 기간은 보유 기간으로는 인정되지만 실거주 기간으로는 인정되지 않습니다. 실거주 요건은 취득 당시 기준으로 판단하므로, 이후 조정지역이 해제되더라도 취득 당시 조정지역이었다면 2년 실거주가 필요합니다.
Q. 전세 세입자 동의 없이 집을 팔 수 있나요
네, 가능합니다. 세입자 동의 없이도 매매할 수 있으며 매수인이 전세보증금 반환 의무를 승계합니다. 다만 매매 사실을 세입자에게 통보해야 하며, 세입자의 계약 갱신 요구권은 그대로 유지됩니다.
Q. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요
잔금일 또는 등기 이전일 중 빠른 날을 기준으로 2개월 이내에 홈택스에서 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 추가로 부과됩니다.
마치며
전세 낀 집을 팔 때 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 전세보증금은 양도세 계산에서 빠지지 않습니다. 현금은 적게 받아도 세금은 전체 차익에 부과됩니다. 둘째, 중과를 피하려면 잔금이 아니라 계약이 5월 9일 전이어야 합니다. 잔금은 지역에 따라 계약일로부터 4~6개월 내에 완료하면 됩니다. 정확한 세액 계산은 홈택스 양도소득세 계산기를 이용하시거나 세무사 상담을 권장합니다.