2026 보유세 계산 방법 총정리 (재산세·종부세 공시가격별 모의계산)

아파트 공시가격을 조회했다면 다음 궁금한 건 “그래서 올해 세금이 얼마나 나오느냐”입니다. 2026년 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합한 금액인데, 기본 구조만 이해하면 직접 계산하거나 온라인 계산기로 어렵지 않게 모의 계산할 수 있습니다.

이 글에서는 2026년 기준 보유세 계산 공식을 단계별로 풀어드리고, 실제 공시가격별 예시 계산, 그리고 바로 써먹을 수 있는 온라인 계산기 사이트까지 정리하겠습니다.

2026년 보유세 전체 구조

보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)를 합한 것입니다. 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다.

대부분의 1주택·중저가 주택 소유자는 재산세만 납부합니다. 공시가격이 일정 기준(1주택자 12억 원, 일반 9억 원)을 넘는 경우에만 종부세가 추가됩니다. 재산세는 7월과 9월에, 종부세는 12월에 고지됩니다.

재산세 계산 방법

재산세는 공시가격에서 출발하여 세 단계를 거치면 최종 금액이 나옵니다.

재산세만 빠르게 계산하려는 경우에는 공시가격과 주택 수를 입력하는 재산세 계산기에서 도시지역분과 지방교육세를 포함한 예상 납부액을 바로 확인할 수 있습니다.

1단계: 과세표준 계산

과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율로 구합니다. 2026년 주택 기준 공정시장가액비율은 다음과 같습니다.

구분	공시가격 구간	비율
1세대 1주택	3억 이하	43%
	3억 ~ 6억	44%
	6억 초과	45%
일반·다주택	전 구간	60%

예를 들어 1주택자가 공시가격 9억 원 아파트를 보유하고 있다면 과세표준은 9억 × 45% = 4억 500만 원이 됩니다.

2단계: 세율 적용 (재산세 본세)

과세표준이 나왔으면 아래 세율표에 따라 재산세 본세를 계산합니다.

과세표준 구간	일반 세율
6,000만 원 이하	0.1%
6,000만 ~ 1억 5천만 원	0.15%
1억 5천만 ~ 3억 원	0.25%
3억 원 초과	0.4%

1세대 1주택자이면서 공시가격이 9억 원 이하인 경우에는 위 세율보다 낮은 특례 세율이 적용됩니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 유효합니다.

3단계: 부가세목 더하기

재산세 본세에 아래 두 가지를 더하면 최종 재산세 납부액이 됩니다.

• 도시지역분 — 과세표준 × 0.14% (도시지역 소재 주택에만 부과)
• 지방교육세 — 재산세 본세 × 20%

재산세 본세에 도시지역분과 지방교육세를 더하면 이 글의 모의계산 기준 재산세 금액이 계산됩니다.

다만 실제 고지서에는 건축물에 부과되는 지역자원시설세가 별도 항목으로 함께 표시될 수 있습니다. 계산 결과와 고지 금액을 비교할 때는 주택 재산세 지역자원시설세 계산 방법에서 부과 대상과 과세표준도 함께 확인해 보세요.

종합부동산세 계산 방법

공시가격이 일정 기준을 넘으면 재산세 외에 종부세가 추가됩니다. 대부분의 1주택·중저가 주택은 종부세 대상이 아닙니다.

과세 여부 판단

전국에 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산한 뒤 공제금액을 뺍니다. 남는 금액이 있으면 종부세 과세 대상입니다.

• 1세대 1주택자 — 12억 원 공제
• 일반(다주택 등) — 9억 원 공제

예를 들어 1주택자의 공시가격이 9억 원이라면 12억 원 공제를 빼면 마이너스이므로 종부세는 0원입니다.

과세표준과 세율

종부세 과세 대상인 경우 과세표준은 (공시가격 합계 – 공제금액) × 공정시장가액비율 60%로 구합니다.

1세대 1주택 기준 종부세 세율표는 다음과 같습니다.

과세표준 구간	1세대 1주택 세율
3억 원 이하	0.5%
3억 ~ 6억 원	0.7%
6억 ~ 12억 원	1.0%
12억 ~ 25억 원	1.3%
25억 ~ 50억 원	1.5%
50억 ~ 94억 원	2.0%
94억 원 초과	2.7%

누진세 방식이라 각 구간별로 나누어 세율을 적용한 뒤 합산합니다. 또한 이미 낸 재산세 중 일부가 종부세에서 공제되는 재산세 중복분 공제가 적용되어 실 납부액은 산출세액보다 줄어듭니다.

1주택자 세액공제

1세대 1주택자 중 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 경우 종부세 산출세액의 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산하되 한도는 80%입니다.

공시가격별 보유세 모의 계산 예시

아래는 1세대 1주택, 도시지역 소재 기준으로 대략적인 보유세를 추정한 예시입니다. 실제 금액은 세부담상한, 특례세율, 개별 공제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

공시가격	재산세(본세+부가)	종부세	보유세 합계(약)
3억 원	약 25~30만 원	0원	약 25~30만 원
6억 원	약 70~80만 원	0원	약 70~80만 원
9억 원	약 140~160만 원	0원	약 140~160만 원
15억 원	약 290~310만 원	약 20~90만 원	약 320~400만 원
20억 원	약 420~450만 원	약 180~276만 원	약 600~720만 원

공시가격 12억 원 이하 1주택자는 종부세가 0원이라는 점이 핵심입니다. 대부분의 중저가 아파트 소유자는 재산세만 신경 쓰면 됩니다.

온라인 보유세 계산기 사이트

위 계산 과정을 직접 하기 번거롭다면 공시가격과 주택 수만 입력하면 자동으로 계산해주는 사이트를 이용하는 것이 편합니다.

부동산계산기.com

재산세와 종부세를 한 번에 계산해주는 사이트입니다. 공시가격, 1주택 여부, 공동명의 여부를 입력하면 2026년 기준 세법이 자동 반영되어 결과가 나옵니다.

국세청 홈택스 모의계산

국세청 공식 사이트에서 종부세를 포함한 각종 세금 모의계산 메뉴를 제공합니다. 공신력이 가장 높지만 재산세와 종부세를 따로 계산해야 하는 점이 다소 불편합니다.

서울시 ETAX 재산세 미리계산

서울 소재 주택이라면 서울시 ETAX 재산세 미리계산도 유용합니다. 지방자치단체 조례를 반영한 정확한 재산세를 확인할 수 있습니다.

보유세 줄이는 방법은 있을까

보유세 자체를 줄일 수 있는 직접적인 방법은 제한적이지만, 아래 사항을 점검해볼 수 있습니다.

공시가격 의견제출

공시가격이 과도하게 높게 책정되었다면 열람 기간(3/18~4/6) 내에 의견을 제출하여 가격 조정을 요청할 수 있습니다. 공시가격이 낮아지면 재산세와 종부세 모두 줄어듭니다. 의견제출 방법은 아파트 공시가격 조회 방법 글의 의견제출 섹션을 참고해 주세요.

1주택자 세액공제 확인

종부세 대상인 1주택자라면 고령자 공제(60세 이상)와 장기보유 공제(5년 이상)를 합산하여 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 해당 여부를 꼭 확인하세요.

부부 공동명의 검토

부부 공동명의로 하면 종부세 공제가 인당 9억 원씩 총 18억 원이 적용됩니다. 단독명의 12억 원 공제보다 유리할 수 있지만, 단독명의의 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 포기해야 하므로 고가 주택일수록 반드시 비교 계산이 필요합니다.

공동명의 주택은 실제 고지서가 어떻게 나뉘고 누가 납부할 수 있는지도 함께 확인해야 합니다. 자세한 절차는 공동명의 재산세 납부 방법을 참고하세요.

마무리

2026년 보유세는 공시가격에서 출발합니다. 아직 올해 공시가격을 확인하지 않으셨다면 먼저 아파트 공시가격 조회 방법에서 조회한 뒤, 위의 계산 방법이나 온라인 계산기로 올해 세금을 미리 파악해 보시기 바랍니다. 공시가격 열람 및 의견제출 기간은 4월 6일까지입니다.

함께 읽으면 좋은 글

• 아파트 공시가격 조회 방법 2026 — 부동산공시가격 알리미 이용 순서
• KB시세 조회방법 — 공시가격·실거래가와 뭐가 다를까
• 달러 환전 우대 비교 — 은행별 환전 수수료 총정리
• 은행별 달러예금 금리 비교