다주택자 장기보유특별공제 핵심 요약
✔ 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이후 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제 배제가 재적용됩니다.
✔ 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 중과세율이 부활합니다.
✔ 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 지급을 완료하면 잔금·등기까지 4~6개월 유예됩니다.
✔ 1세대 1주택자는 영향 없습니다. 장기보유특별공제 최대 80% 그대로 적용됩니다.
✔ 중과 적용 시 양도소득세 부담이 유예 기간 대비 2~3배 증가할 수 있습니다.
2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 조정대상지역에 집을 2채 이상 보유하고 있다면 5월 9일 이후 매도 시 세금 계산이 완전히 달라지므로, 지금 당장 내 상황을 확인해 두는 것이 중요합니다.
장기보유특별공제란 무엇인가
장기보유특별공제(이하 장특공제)는 3년 이상 보유한 부동산을 매도할 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해 양도소득세를 줄여주는 제도입니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
| 구분 | 최대 공제율 | 조건 |
|---|---|---|
| 일반 부동산 (토지·건물) | 30% | 15년 이상 보유 (3년부터 연 2%씩) |
| 1세대 1주택 고가주택 (양도가 12억 초과) | 80% | 보유 40% + 거주 40% (각 4%씩, 2년 이상 거주 필수) |
| 조정대상지역 다주택자 | 0% (배제) | 5월 9일 이후 매도 시 장특공제 적용 불가 |
5월 9일 이후 무엇이 달라지나
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 조정대상지역 다주택자도 중과 없이 기본세율과 장특공제를 받을 수 있었습니다. 이 유예 조치가 5월 9일 종료되면 아래 두 가지가 동시에 달라집니다.
| 항목 | 유예 기간 중 (~ 5월 9일) | 유예 종료 후 (5월 10일~) |
|---|---|---|
| 세율 | 기본세율 6~45% | 2주택 +20%p / 3주택 +30%p 중과 |
| 장특공제 | 최대 30% 적용 가능 | 배제 (0%) |
| 세부담 수준 | 조세부담률 약 30% | 2주택 약 67% / 3주택 약 78% |
세금 차이 실제 계산 예시
양도차익 5억 원, 10년 보유 기준으로 비교하면 아래와 같습니다.
| 구분 | 유예 중 매도 | 5월 9일 이후 매도 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 5억 원 | 5억 원 |
| 장특공제 (10년 보유) | 20% → 1억 원 공제 | 배제 (0원) |
| 적용 세율 (2주택 기준) | 기본세율 | 기본세율 +20%p |
| 예상 세금 차이 | 약 5,000만 원 | 약 1억 5,000만 원 |
확인
위 계산은 대략적인 예시이며 보유 기간, 취득가액, 기본공제 등 개인별 조건에 따라 실제 납부액은 달라집니다. 정확한 세금은 홈택스 양도소득세 모의계산 또는 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
5월 9일까지 계약하면 어떻게 되나
정부는 중과 유예 종료에 따른 급매 혼란을 최소화하기 위해 보완 조치를 마련했습니다. 5월 9일 이후에도 아래 조건을 충족하면 중과가 적용되지 않습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 계약 요건 | 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결 + 계약금 지급 확인 (가계약·사전약정 불인정) |
| 잔금·등기 기한 (강남3구·용산 등 기존 조정대상지역) | 계약일로부터 4개월 이내 |
| 잔금·등기 기한 (2025년 10월 신규 지정 조정대상지역) | 계약일로부터 6개월 이내 |
| 세입자 거주 중인 주택 | 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무 최장 2028년 2월까지 유예 |
주의
4월 중순 이후에는 매수자를 확보하더라도 토지거래허가 처리 기간(평균 15영업일) 때문에 5월 9일 기한 내 계약 완료가 어려울 수 있습니다. 매도를 검토 중이라면 지금 바로 진행하는 것이 안전합니다.
현재 조정대상지역 어디인가
2026년 4월 기준 조정대상지역으로 지정된 곳은 아래와 같습니다. 이 지역에 다주택을 보유 중이라면 5월 9일 이후 중과가 직접 적용됩니다.
| 지역 | 세부 내용 |
|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 |
| 경기 | 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시 |
1세대 1주택자는 영향 없나
1세대 1주택자는 이번 중과 유예 종료와 무관합니다. 양도가액 12억 원 이하 1주택은 양도소득세 전액 비과세가 유지되며, 12억 원을 초과하는 고가주택도 보유·거주 기간에 따라 장특공제 최대 80%가 그대로 적용됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 5월 9일 이후 비조정대상지역 다주택자도 장특공제가 배제되나요?
아닙니다. 장특공제 배제는 조정대상지역 내 다주택자에게만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 5월 9일 이후에도 일반 장특공제(최대 30%)를 적용받을 수 있습니다.
Q. 가계약만 해도 5월 9일 전 계약으로 인정되나요?
인정되지 않습니다. 반드시 정식 매매계약서 작성과 계약금 지급이 동시에 이루어져야 합니다. 사전 약정이나 구두 합의만으로는 요건이 충족되지 않으므로 주의하시기 바랍니다.
Q. 장특공제 배제 외에 중과세율도 함께 적용되나요?
네, 두 가지가 동시에 적용됩니다. 중과세율(+20~30%p)에 장특공제 배제까지 더해지므로 유예 기간 중 매도 대비 세금 부담이 2~3배 수준으로 늘어날 수 있습니다.
Q. 다주택자가 중과를 피하는 다른 방법은 없나요?
여러 해에 걸쳐 분산 양도해 누진세율 구간을 낮추는 방법, 자녀에게 증여하는 방법, 임대사업자 등록을 통한 과세특례 활용 등이 대안으로 검토됩니다. 다만 각 방법마다 조건과 세금이 달라지므로 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
마치며
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 조정대상지역 다주택자의 장기보유특별공제 배제가 재적용됩니다. 5월 9일 이후 매도 시 세금 부담이 크게 늘어나므로, 매도를 검토 중이라면 지금 바로 매매계약 완료 여부와 잔금 기한을 확인하시기 바랍니다. 개인별 조건에 따라 세금이 크게 달라지므로 홈택스 모의계산 또는 세무사 상담을 통해 직접 확인해 보시는 것이 정확합니다.