고덕강일3단지 본청약 일정, 토지임대부 신규 물량은 몇 가구?

서울에서 3억대 내 집 마련을 노린다면 고덕강일3단지 본청약 일정부터 확인해야 합니다. 본청약 모집공고는 10월 중 나올 예정이며, 당초 알려진 8월보다 약 두 달 늦어졌습니다.

사전예약을 하지 않았다면 1,305가구 전체가 아니라 신규 물량 215가구를 봐야 합니다. 59㎡ 3억5,500만 원·월 40만 원이라는 숫자도 사전예약 당시 추정가일 뿐, 실제 가격은 본청약 공고에서 정해집니다.

아래 내용은 2026년 9월 24일 기준으로 확인한 정보입니다. 공고일과 확정 가격은 아직 나오지 않았으니, 공고가 뜨면 숫자를 다시 대조해 보세요.

고덕강일 3단지 청약 일정, 10월 본청약 공고 예정

고덕강일3단지(강동구 강일동 174 일원) 본청약 모집공고는 10월 중 나올 예정입니다. 이 글 작성 시점까지 확인된 것은 ’10월 중’이라는 계획까지이고, 정확한 공고일과 접수일은 공고문에서 확인해야 합니다.

다른 단지 청약과 일정이 겹치는지도 함께 따져 봐야 한다면 올해 서울·수도권 청약 일정을 한눈에 정리한 글을 같이 보시면 좋습니다.

8월에서 10월로 늦어진 이유

본청약은 원래 8월 예정이었지만, 뉴:홈 전용 모기지 적용 문제가 걸리면서 약 두 달 밀렸습니다. SH는 당첨자 선정과 소명 절차에 필요한 시간을 연기 사유로 설명했습니다.

2027년 3월로 잡혀 있던 입주 예정 시점도 함께 늦어질 것이라는 전망이 나옵니다. 전세 만기나 자금 계획을 입주 시점에 맞춰 둔 분이라면, 공고문에서 바뀐 입주 예정일부터 확인하는 편이 좋습니다.

공고를 가장 먼저 받는 방법

공고일이 정해지지 않은 지금 할 수 있는 가장 확실한 준비는 알림 신청입니다. SH 청약공고 알리미 신청 페이지에서 미리 등록해 두세요.

10월에 들어서면 SH 주택분양 공고 목록도 수시로 확인해 두는 편이 안전합니다.

신규 물량 215가구, 1,305가구와 무엇이 다를까?

고덕강일3단지는 전용 49㎡ 590가구와 59㎡ 715가구, 모두 1,305가구로 구성됩니다. 이 가운데 1,090가구는 두 차례 사전예약으로 모집한 물량입니다.

서울시는 사전청약 없이 공정률 80~90% 시점에 분양하도록 SH에 요청했고, 고덕강일3의 신규 청약 물량으로 215호를 계획에 명시했습니다. 근거는 서울시 팩트브리핑(고덕강일3 215호 청약 계획)에서 직접 볼 수 있습니다.

59㎡ 715가구에서 1차 사전예약 500가구를 빼면 215가구로, 계획 물량과 규모가 맞아떨어집니다. 다만 주택형 구성과 최종 물량은 본공고에서 확정되므로, 모두 59㎡라고 단정하지는 마세요.

사전예약 1,090가구 vs 신규 215가구

구분	물량	내용
전체	1,305가구	49㎡ 590 + 59㎡ 715
1차 사전예약	500가구	59㎡, 2023년 2~3월 접수
2차 사전예약	590가구	49㎡ 전량(특별공급 471·일반공급 119), 2023년 6월 접수
신규 청약 계획	215가구	서울시 계획 물량. 주택형 구성·최종 물량은 본공고 확인

사전예약에 참여하지 않은 청약자가 실제로 겨루는 물량은 이 215가구 안팎입니다. 1,305가구라는 숫자만 보고 경쟁이 느슨할 거라 판단하면 계획이 어긋날 수 있습니다.

사전예약 포기·부적격분이 더해질 수 있을까?

가능성은 있지만 아직 확정된 것은 아닙니다. 앞서 마곡10-2단지 본청약 때 SH는 사전예약 부적격·포기 물량이 본청약 물량으로 넘어와 모집 수가 늘 수 있다고 밝힌 바 있습니다.

고덕강일3단지에도 같은 방식이 적용될지는 확인되지 않았습니다. 공고문의 주택형별 모집 가구 수가 215가구보다 많다면 이런 전환분이 반영됐을 수 있으니, 모집 수를 가장 먼저 확인해 보세요.

고덕강일 3단지 토지임대부, 3억대가 가능했던 이유

토지임대부 분양주택은 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양합니다. 땅값이 분양가에서 빠지기 때문에 서울에서도 3억대 분양가가 나올 수 있었습니다.

대신 매달 토지임대료를 따로 냅니다. 40년 거주 후 재계약하면 최장 80년까지 살 수 있습니다.

분양가가 낮아도 토지임대료는 거주하는 동안 계속 나가는 고정비입니다. 분양가만 보지 말고, 대출 상환액에 월 토지임대료를 더한 금액이 매달 감당 가능한지 먼저 계산해 보세요.

이 단지는 후분양으로, 공정 90% 시점에 본청약을 진행합니다.

49㎡·59㎡ 추정 분양가와 토지임대료, 확정가는 아니다

인터넷에 도는 3억5,500만 원은 사전예약 당시 추정가입니다. 실제 분양가와 토지임대료는 본청약 시점에 확정됩니다.

주택형	추정 분양가	추정 월 토지임대료
전용 49㎡	약 3억1,400만 원	약 35만 원
전용 59㎡	약 3억5,500만 원	약 40만 원(본청약 시점 추정)

대출 조건과 거주의무·전매제한

8월 25일 국토부 결정, 신규 당첨자 적용은 공고 확인

국토교통부는 2026년 8월 25일 간담회에서, 입주자 모집을 마친 뉴:홈에 2022년 발표 당시의 전용 모기지 조건을 적용하기로 결정했습니다. 최장 40년, 고정금리 1.9~3.0% 조건이며 방공제도 면제됩니다.

이번 본청약에서 새로 당첨되는 사람에게도 이 조건이 적용될지는 아직 확정되지 않았습니다. 이 결정 이전에 만들어진 대출 한도·필요 현금 계산표는 그대로 믿기 어렵습니다.

공고문이 나오면 대출 안내 항목에서 적용 상품, 금리, 기간, 방공제 여부부터 확인한 뒤 필요한 현금을 다시 계산하세요.

거주의무 5년·전매제한 10년 제도와 공공 환매

제도 개정으로 토지임대부 분양주택은 거주의무 5년과 전매제한 10년이 지나면 개인 간 거래가 가능해졌습니다. 전매제한 기간 중에 팔아야 한다면 공공이 되사는 환매가 적용됩니다.

거주의무 기간이 지난 뒤 환매하는 경우에는 입주금에 시세차익의 70%를 더해 돌려받는 구조입니다. 다만 이 단지에 적용될 구체적인 기간과 조건은 공고문에서 확인해야 합니다.

5년 안에 이사할 가능성이 있거나 10년 안에 팔 계획이 있다면, 분양가보다 이 조건을 먼저 따져 보는 것이 순서입니다.

경쟁률 기준선: 사전예약 40대 1, 마곡17단지 본청약 125대 1

1차 사전예약은 2022년 12월 30일 공고 후 2023년 2~3월에 59㎡ 500세대를 접수했고, 평균 경쟁률은 40대 1이었습니다. 이번 신규 계획 물량은 그 절반에도 못 미치는 215가구입니다.

사전예약 당시 자격은 서울·경기·인천에 사는 무주택세대구성원이면서 입주자저축에 가입한 사람이었습니다. 본청약 신규 자격은 이와 같다고 단정할 수 없으니 공고문의 소득·자산 기준까지 함께 확인하세요.

최근 결과로는 마곡 17단지 청약이 참고가 됩니다. 2026년 3월 본청약에서 381세대를 모집했고, 특별공급 경쟁률은 70대 1, 일반공급은 125대 1이었습니다.

당시 59㎡ 건물 분양가는 2억9,000만~3억4,000만 원, 월 토지임대료는 66만3,900원이었습니다. 단지마다 조건이 달라 그대로 옮겨 적용할 수는 없지만, 추정가가 본청약에서 어떻게 확정되는지 가늠하는 참고 사례입니다.

마곡17단지 59㎡ 일반공급 당첨자의 청약저축 하한은 2,730만 원이었습니다. 내 통장의 납입 인정 금액이 이 선과 얼마나 떨어져 있는지 확인해 보면, 일반공급을 노릴지 특별공급 자격을 먼저 따질지 판단하는 출발점이 됩니다. 통장 전환을 고민 중이라면 청년주택드림청약통장 전환 조건도 미리 확인해 두세요.

1순위 요건을 갖췄는지 아직 확실하지 않다면 청약 1순위 조건을 정리한 글에서 먼저 점검해 보세요.

입지와 교통, 역 바로 앞은 아니다

단지는 지하 2층~지상 29층, 17개 동으로 지어집니다. 반경 300m 안에 강빛초·중학교가 있고, 가까이에 미사한강공원과 고덕생태공원이 있습니다.

지하철은 5호선 강일역과 상일동역을 이용하는 입지로, 단지 바로 앞에 역이 붙은 구조는 아닙니다. 출퇴근이 중요한 분이라면 지도 앱으로 단지에서 두 역까지 걷거나 버스를 타는 경로를 직접 확인해 보세요.

본청약 공고가 뜨면 확인할 5가지

고덕강일 3단지 본청약 공고문이 올라오면 아래 순서로 보면 놓치는 항목이 줄어듭니다.

✔ 확정 분양가와 월 토지임대료: 59㎡ 추정가 3억5,500만 원·월 40만 원과 얼마나 차이 나는지

✔ 주택형별 신규 모집 가구 수: 215가구보다 늘었는지, 49㎡가 포함됐는지

✔ 소득·자산·거주지 자격: 사전예약 때 기준과 달라진 부분이 있는지

✔ 대출 조건: 전용 모기지 적용 여부, 금리·기간, 방공제 면제 여부

✔ 거주의무·전매제한: 이 단지에 적용되는 기간과 환매 조건, 바뀐 입주 예정일

본청약 전반의 주의사항은 SH 본청약 유의사항 안내(나눔형 기준)에서 미리 훑어볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 1,305가구를 이번에 모두 다시 모집하나요?

A. 아닙니다. 1,090가구는 사전예약 몫이고, 새로 청약할 수 있는 계획 물량은 215가구입니다. 사전예약 포기·부적격분이 더해질지는 공고문의 모집 가구 수로 확인해야 합니다.

Q. 사전예약 때 나온 3억5,500만 원으로 계약하게 되나요?

A. 확정된 금액이 아닙니다. 사전예약 당시 추정가이며, 실제 분양가와 토지임대료는 본청약 시점에 정해집니다.

Q. 사전예약을 하지 않았어도 이번 본청약에 신청할 수 있나요?

A. 신규 215가구가 계획돼 있어 신청 기회는 있습니다. 다만 본청약 신규 자격은 아직 확정되지 않았으니 공고문의 자격 요건을 확인해야 합니다.

Q. 10월 며칠에 공고가 올라오나요?

A. 현재 확인된 것은 ’10월 중 공고 예정’까지입니다. 날짜를 놓치지 않으려면 SH 청약공고 알리미를 신청해 두고, 10월에는 SH 주택분양 공고 목록을 자주 확인하세요.

마치며

지금 당장 할 일은 SH 청약공고 알리미 신청 하나입니다. 공고가 뜨면 신규 모집 가구 수와 확정 분양가·토지임대료를 가장 먼저 확인하세요.

이 단지를 고를지 가르는 기준은 분양가보다 매달 나가는 토지임대료와 거주의무·전매제한을 감당할 수 있는지입니다. 이 두 가지가 내 계획과 맞는다면, 그다음에 통장 납입 인정 금액으로 일반공급과 특별공급 중 어디를 노릴지 정하면 됩니다.